Как мы оцениваем арендную доходность объекта.

Как RiskEstate рассчитывает арендную доходность объекта в отчёте «Оценка объекта»

В RiskEstate этот расчёт встроен в мастер «Оценка объекта недвижимости». В разделе «Инвестиционная привлекательность» система автоматически определяет потенциальную арендную доходность на основе сопоставимых объявлений, найденных рядом с объектом.

Разберём подробнее, откуда берутся данные и как формируются показатели доходности в итоговом PDF-отчёте.

Отчёт формируется в несколько этапов:

1. Объект — пользователь вставляет ссылку на карточку ЦИАН. Система получает цену, адрес, тип недвижимости и основные характеристики.
2. Подбор аналогов — на карте выбирается зона анализа вокруг объекта, после чего загружаются объявления о продаже, долгосрочной и посуточной аренде.
3. Анализ данных — строится статистика рынка, CMA-анализ и блок инвестиционной привлекательности с расчётом арендного дохода.
4. Итоговый отчёт — результаты экспортируются в PDF.

Важно понимать, что доходность рассчитывается не отдельно от оценки объекта. Для анализа используются те же географические границы и те же принципы подбора аналогов, что и для оценки рыночной стоимости.

География анализа: H3-гексы вместо условного радиуса

Большинство сервисов используют круговой радиус вокруг объекта. В RiskEstate применяется более точный подход — геопространственная сетка H3.

После определения координат объект привязывается к H3-ячейке:

• для квартир используется resolution 9 (размер гекса около 170 метров);
• для загородной недвижимости — resolution 7 (около 1,2 км).

Для поиска арендных аналогов строится диск соседних ячеек вокруг объекта. По умолчанию используется k_ring = 3, то есть центральный гекс и три кольца соседей вокруг него.

Такой подход позволяет собрать достаточное количество объявлений для статистики и одновременно сохранить локальность рынка, не смешивая разные микрорайоны.

При необходимости пользователь может вручную исключать или добавлять отдельные гексы на этапе подбора аналогов. Все изменения учитываются в статистике отчёта.

Какие объявления участвуют в расчёте

Для анализа используются объявления аренды с корректными координатами и указанной стоимостью. Далее применяется несколько фильтров.

Сегмент недвижимости

Для квартир система сравнивает объекты только внутри одной категории:

• студии;
• однокомнатные;
• двухкомнатные;
• трёхкомнатные;
• четырёхкомнатные и более.

Для загородной недвижимости используются сопоставимые типы объектов:

• дом;
• часть дома;
• таунхаус.

Участки в расчёт доходности не включаются.

Это позволяет избежать ситуаций, когда стоимость аренды двухкомнатной квартиры сравнивается со студиями или многокомнатными квартирами в том же районе.

Долгосрочная и посуточная аренда

В отчёте анализируются два независимых сегмента рынка:

Долгосрочная аренда

• базой является месячная ставка;
• потенциальный годовой доход рассчитывается как медианная ставка × 12.

Посуточная аренда

• используется стоимость аренды за сутки;
• потенциальный годовой доход рассчитывается как медианная ставка × 365.

В отчёте для каждого сегмента отображаются отдельные показатели доходности и отдельные гистограммы распределения цен.

Фильтр по году постройки

Дополнительно можно ограничить выборку по возрасту жилого фонда:

• 2020–2026;
• 2010–2019;
• 2000–2009;
• дома старше 2000 года.

Если информация о годе постройки присутствует в объявлении, система проверяет соответствие выбранному диапазону. Если год отсутствует, объявление остаётся в выборке. Это позволяет отдельно анализировать новый фонд, современные жилые комплексы или более старые дома.

Почему используется медиана, а не среднее значение

Для определения рыночной ставки аренды RiskEstate использует медиану.

Медиана показывает значение, которое находится ровно посередине выборки: половина объявлений дороже, половина дешевле.

Такой подход устойчив к выбросам. Например, если среди обычных квартир за 60–70 тысяч рублей появляется одно объявление за 200 тысяч, среднее значение заметно сместится вверх. Медиана практически не изменится и останется ближе к реальному рынку.

Поэтому медианная ставка лучше подходит для оценки потенциальной доходности объекта.

Формулы расчёта доходности

В качестве цены покупки используется стоимость объекта из карточки ЦИАН.

Для аренды берётся медианная ставка после применения всех фильтров.

Долгосрочная аренда

Годовой доход: Медианная аренда × 12

Рентабельность: (Медианная аренда × 12) ÷ Цена объекта

Окупаемость:

Цена объекта ÷ (Медианная аренда × 12)

Посуточная аренда

Вместо коэффициента 12 используется коэффициент 365:

Годовой доход = медианная ставка × 365

Далее аналогично рассчитываются рентабельность и срок окупаемости.

Что пользователь видит в отчёте

Блок «Арендный доход» содержит:

• цену анализируемого объекта;
• медианную ставку аренды;
• количество объявлений в выборке;
• срок окупаемости;
• показатель рентабельности;
• данные отдельно по долгосрочной и посуточной аренде.

Дополнительно отображаются:

• количество объявлений в полном H3-диске;
• число объектов после фильтрации;
• количество исключённых объявлений;
• гистограммы распределения арендных ставок;
• используемые формулы расчёта.

Если подходящих объявлений недостаточно, система сообщает об этом и не строит недостоверные показатели доходности.

Ограничения метода

Как и любой аналитический инструмент, расчёт имеет ограничения.

Следует учитывать, что:

• данные берутся из опубликованных объявлений, а не из фактических договоров аренды;
• небольшое количество аналогов снижает надёжность медианы;
• посуточная аренда рассчитывается по максимальному сценарию загрузки (365 дней в году);
• фильтр по году постройки работает только для объектов, где этот параметр указан;
• доходность не учитывает качество ремонта, меблировку, юридические риски и возможный простой.

Поэтому показатель следует использовать вместе с другими разделами отчёта.

Вывод

Арендная доходность в RiskEstate рассчитывается на основе медианной ставки сопоставимой аренды внутри H3-диска вокруг объекта и сравнивается с ценой покупки из карточки ЦИАН.

Отдельный расчёт для долгосрочной и посуточной аренды, фильтры по комнатности и году постройки, а также прозрачная статистика выборки позволяют получать объективную оценку инвестиционного потенциала недвижимости.

При принятии решения важно смотреть не только на итоговый показатель доходности, но и на количество аналогов, распределение ставок аренды и результаты CMA-анализа. Именно комплексный подход позволяет понять, действительно ли объект интересен для инвестиций или привлекательность создаётся лишь отдельными объявлениями на рынке.